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Le preneur qui reste inactif pendant 2 ans après la délivrance d’un congé sans offre de renouvellement risque de tout perdre


La Cour d’Appel de REIMS a rendu, en mars 2011, un arrêt particulièrement remarquable qui résume l’état de la jurisprudence en matière de prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction.


Les faits sont les suivants :

  • Un bail commercial est signé en septembre 1989 et prorogé à diverses reprises. Le 18 octobre 2005, le locataire sollicite le renouvellement à compter du 1er avril 2006.
  • Le 17 janvier 2006, le bailleur refuse et offre de payer l’indemnité d’éviction.
  • Le locataire obtient du juge des référés le 6 septembre 2006 la désignation d’un expert judiciaire qui dépose son rapport fixant l’indemnité d’éviction le 4 janvier 2008.
  • Le 24 décembre 2008, le propriétaire assigne en expulsion en expliquant que le délai de 2 ans prévu à l’article L145-60 du Code de Commerce pour assigner en fixation de l’indemnité d’éviction a commencé à courir au jour de la désignation d’expert et donc qu’à défaut d’action en justice avant le 6 septembre 2008, il n’est plus possible pour le preneur d’invoquer un tel droit.
  • Le Tribunal de REIMS rejette cette demande.
  • La Cour rend un arrêt en sens contraire, estime que le preneur est occupant sans droit ni titre et ordonne son expulsion.

 

Les problèmes juridiques


Cette espèce posait de nombreux problèmes juridiques :

  • L’ordonnance de référé non signifiée fait-elle courir le délai de 2 ans ?
  • Le bailleur, en participant à l’expertise, n’a-t-il pas reconnu le droit du preneur à une indemnité d’éviction ?
  • La Loi du 17 juin 2008, intervenue pendant le délai de la prescription ne doit-elle pas être appliquée immédiatement et donner un effet suspensif à l’expertise judiciaire ?

 

Les solutions retenues par la Cour


Dans un arrêt particulièrement bien rédigé, la Cour répond en reprenant à son compte l’essentiel des positions qui avaient été définies par la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation et tranche le problème de l’application de la Loi nouvelle dans le temps.

 

Position de la Cour d’Appel de Reims


1. La Loi nouvelle ne s’applique que pour l’avenir


La Cour rappelle qu’en l’absence de dispositions transitoires spécifiques, la Loi nouvelle ne peut stipuler que pour l’avenir. Elle considère, dès lors, qu’il convient de computer le délai couru avant la Loi nouvelle en respectant les dispositions anciennes qui ne donnaient à l’expertise aucun effet suspensif. La Cour n’applique dès lors la loi nouvelle qu’à la durée restant à courir après son entrée en vigueur, tenant le temps écoulé auparavant comme écoulé pour le calcul de la prescription. Assurément, la situation du preneur aurait été différente si l’expertise avait été ordonnée après le 17 juin 2008 puisque, désormais, l’expertise judiciaire a un effet suspensif et que les parties disposent d’un délai de 6 mois après le dépôt du rapport de l’expert pour engager leur procédure.

 

2. L’ordonnance non signifiée fait courir le délai


Le preneur qui avait sollicité la désignation de l’expert judiciaire soutenait que l’effet interruptif de l’assignation en référé durait jusqu’à ce que le litige ait trouvé sa solution.
Selon lui, le litige n’avait pas trouvé sa solution par l’ordonnance de référé, celle-ci, non signifiée, n’étant pas définitive.
Il est vrai que le bailleur n’avait aucun intérêt à la faire signifier puisque cette décision faisait droit pour l’essentiel à la réclamation du preneur. S’agissant d’une décision ordonnant expertise, le preneur n’avait pas d’avantage besoin de la faire signifier.
La Cour d’Appel écartant l’application d’un arrêt isolé de la Chambre Civile de la Cour de Cassation (de 2004) considère que l’ordonnance exécutée par les parties et ayant force de chose jugée dès son prononcé devait être considéré comme solutionnant la procédure de référé et donc constituer le point de départ du délai de 2 ans.

 

3. Le fait de participer à l’expertise judiciaire et de discuter les réclamations du preneur ne constitue pas une reconnaissance expresse de son droit


Dans le cadre d’un dire, le bailleur avait fait écrire à l’expert judiciaire qu’il récusait la méthode de calcul de l’indemnité d’éviction invitant celui-ci à la calculer à partir de la valeur réelle du fond de commerce, puisqu’il était considéré par les parties que la nature spécifique du local ne permettait pas le déménagement effectif du fond.
La question était donc de savoir si le délai de prescription de l’indemnité d’éviction suppose une absence de reconnaissance du droit et si le fait d’écrire cette phrase constituait une reconnaissance de celui-ci.


La question est complexe puisque la procédure de congé commence nécessairement par une reconnaissance du droit d’indemnité d’éviction, le congé devant, pour être valable, proposer au preneur le paiement d’une telle indemnité.


Certaines jurisprudences de la Cour de Cassation considère que la reconnaissance du droit fait sortir les parties des prescription spécifiques pour les renvoyer au délai de prescription de droit commun qui était il y a encore quelques années de 30 années. Il serait néanmoins incohérent que l’article L145-60 prévoie un délai de 2 ans pour agir et qu’en parallèle, il puisse être dit que la reconnaissance dès le congé du droit à l’indemnité d’éviction constitue un acte faisant disparaitre toute prescription spécifique.


La Cour d’Appel rappelle que, en cette matière, la contestation du droit du preneur ne constitue pas un préalable à la prescription de l’action et ajoute que le simple fait de participer à l’expertise en répondant techniquement aux méthodes de calcul avancée par l’expert dans son pré rapport ne peut être en toute hypothèse constitutif de la reconnaissance du droit du preneur.


Un pourvoi a bien évidemment été formé par le preneur et la cause est pendante devant la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation.
Celle-ci devrait trancher définitivement des points en litige dans le courant de l’année 2012.
Devant la Cour Suprême, la contestation principale porte sur l’effet en la matière de la promulgation de la Loi du 17 juin 2008.


Nous mettrons bien évidemment en ligne l’arrêt à intervenir

Le 19 avril 2011


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